IOI Properties được dự báo phục hồi chậm; kế hoạch REIT và nợ cao gây chú ý
By Eric, 2026-01-13
Tại Malaysia, IOI Properties Group Bhd (IOIPG) có thể tiếp tục ghi nhận quá trình “quay lại” của mảng phát triển bất động sản chậm hơn tương đối so với các chủ đầu tư khác, trong bối cảnh đòn bẩy tài chính của doanh nghiệp được nêu ở mức 0,95 lần – cao hơn đáng kể so với mức trung bình khoảng 0,4 lần của các công ty cùng ngành, theo bài viết đăng ngày 13/01/2026 của The Star dẫn nhận định Kenanga Research. Báo cáo cũng cho biết nhà đầu tư có thể trở nên ủng hộ hơn nhờ định hướng tăng tỷ trọng mảng bất động sản đầu tư (tạo dòng tiền cho thuê) và chuẩn bị cho kế hoạch niêm yết quỹ tín thác bất động sản (REIT) mà IOIPG dự kiến thực hiện trong nửa sau năm tài chính 2026.
Kenanga Research đồng thời nhấn mạnh rủi ro về chi phí lãi vay nếu lãi suất tham chiếu ngắn hạn tại Singapore tiếp tục “bình thường hoá”, trong bối cảnh 84% khoản vay của IOIPG được ghi nhận là phát sinh tại Singapore. Về định giá tài sản có thể đưa vào REIT, Kenanga ước tính khoảng 8 tỷ ringgit Malaysia (RM) tài sản “có thể REIT hoá” giao dịch quanh mức P/B 1 lần tương ứng mặt bằng các REIT vốn hoá lớn tại Malaysia, trước khi áp dụng các giả định chiết khấu. Theo các giả định chiết khấu được nêu, mức chiết khấu “pha trộn” khoảng 45% dẫn tới định giá thị trường ước khoảng 15,5 tỷ RM; từ đó, Kenanga nâng giá mục tiêu thêm 51 sen lên 2,81 RM/cổ phiếu và giữ khuyến nghị “market perform”. Các rủi ro mà Kenanga liệt kê gồm định giá REIT thấp hơn kỳ vọng và sức tiêu thụ yếu hơn dự kiến ở các dự án mở bán mới.
Ở góc nhìn hoạt động, Kenanga cho biết họ đánh giá tích cực chiến lược tập trung sản phẩm giá trị cao tại các khu đô thị đã trưởng thành, danh mục sản phẩm đa dạng và việc mở rộng danh mục bất động sản đầu tư với nguồn thu định kỳ ổn định – yếu tố được xem là “phù hợp” với kế hoạch REIT. Báo cáo cũng nhắc đến sự hiện diện của IOIPG tại thị trường Singapore, nơi lĩnh vực bất động sản ở các vị trí đắc địa vẫn được mô tả là sôi động; đồng thời công ty đã tổ chức chuyến thăm thực địa tại một số dự án ở Singapore như IOI Central Boulevard Towers, JW Marriott Hotel, toà tháp văn phòng tại South Beach Avenue và dự án vừa ra mắt W Residences Marina View. Về bối cảnh doanh nghiệp, IOI Properties từng công bố kết quả FY2024 với doanh thu 2,94 tỷ RM (tăng 13% so với FY2023) và lợi nhuận trước thuế 2,3 tỷ RM (tăng 42%), phản ánh đóng góp từ danh mục đa dạng và mảng tạo dòng tiền, dù các nhận định mới nhất đang tập trung vào triển vọng “phục hồi chậm” của mảng phát triển và độ nhạy lãi suất.
Với doanh nghiệp Việt Nam, câu chuyện IOIPG và kế hoạch REIT tại Malaysia–Singapore trước hết là tín hiệu cần theo dõi về “khẩu vị” dòng vốn bất động sản trong khu vực và chi phí vốn bằng SGD. Nếu lãi suất và chi phí tài trợ tăng, các chủ đầu tư có thể thận trọng hơn trong nhịp triển khai dự án, từ đó ảnh hưởng gián tiếp đến chuỗi cung ứng vật liệu xây dựng, hoàn thiện nội thất, cơ điện (M&E), thiết bị khách sạn và dịch vụ tư vấn/thi công mà một số nhà cung cấp Việt Nam đang tham gia qua kênh xuất khẩu hoặc thầu phụ trong khu vực. Ở chiều ngược lại, việc đẩy mạnh bất động sản đầu tư và mô hình REIT—nếu được định giá và triển khai thuận lợi—có thể củng cố dòng tiền vận hành của chủ sở hữu tài sản (trung tâm thương mại, văn phòng, khách sạn), qua đó tạo nhu cầu dài hạn hơn cho các dịch vụ vận hành, bảo trì, nâng cấp. Tuy nhiên, chính Kenanga cũng nêu rõ các biến số phải quan sát là mức định giá REIT và hiệu quả bán hàng các dự án mở bán mới, khiến triển vọng ngắn hạn của cổ phiếu và nhịp phục hồi được mô tả là “tương đối chậm”.
